摘要：居住的底层需求是安全

引言：最终用户的需求催生产业的新生和改变，也是产品孕育的土壤，与时代和环境无关。当房地产从增量步入存量，需求变得复杂，安全却依然是根本，甚至更重更纯粹。

坐标上海，第七届GBE地产设计高峰论坛胜利举办，论坛就中国房地产行业的发展趋势、产品革命、智慧建筑、绿色建筑、新型物业发展形式，以及长租公寓、物联网、人工智能等技术话题展开了讨论。云丁科技联合创始人兼COO甘涛先生，以居住安全为主题，为大家分享了AIoT（人工智能物联网）在后地产时代发挥的巨大作用。以下是甘涛先生的发言总结。

用户需求被满足了吗？

在说AIoT之前，我们回想一下，早上起床后，我们会做什么：当闹钟响起，起床、洗漱、吃早饭，“身手钥钱”（身份证、手机，钥匙，钱包）带齐，出门挤公交地铁上班——普通人生活离不开的衣食住用行。

移动互联网带着如钱塘江大潮般的流量改变了它们：

衣，网络买衣服不再新鲜，韩都衣舍都上市了；

食，美团和饿了么，几乎垄断都市白的领中餐晚餐；

住，通过APP+VR，咨询租房，甚至买房已经实现；

用，科技公司如小米、华为、苹果等出的3C产品，极大拉升了用户体验；

行，出门没有滴滴、曹操、滴答、美团等网约车的生活简直不敢想象。

即便移动互联网如此便捷，依然有更多与生活息息相关的事务，在让用户不知所措，比如马桶坏了、下水道堵了、空调加氟、安装防护网、找家政保姆……

审视这一切，我们发现：生活中的高频需求如打车、外卖，因互联网的流量而升级；低频需求如二手房买卖，在链家这种行业标杆的引导下，专业化一步步提升，让二手房业务变成得更有技术含量；但保洁、维修这类中频需求，在用户需求预期和现存状态之间产生了鸿沟。

显然，对于此类服务，开发商和物业有天然的优势，因为他们离用户最近，信任度最高，但很多时候，出于安全隐患的考虑，开发商和物业们并不愿意具备这种能力，这导致用户只能去找第三方服务平台，或者楼梯间的牛皮藓广告。

有优势却不愿抓主满足用户需求的机会，宁可价值流失，这是为什么？

中频需求是价值洼地

深入需求的本质，我们看到：

一方面，用户最基本的需求是希望能够在安全的环境中居住，自己能够随意出入，经过自己允许的人，如外卖、保洁、家人能进来，同时不希望不安全的行为进入，如小广告。另一方面，物业、开发商和租赁经营机构也有意愿实现联防一体，把社区安防与家庭安防统一起来。但早期的方案，比如“门禁+对讲机”，回头再看，故障率高、售后缺位，交付3年后还能坚持运营的少之又少。因为概念产品并不是能够满足用户需求的产品。

我们再看一个例子：

老人在家不慎摔倒不能动，恰巧此时家中没有人，怎么办？找报警按钮或者打电话呼救对老人而言是有困难的，有没有别的方式呢，比如通过技术手段，以声音唤醒家中的智能音箱，呼叫物业人员。还有摄像头自动识别老人小孩儿跌倒、识别小区内外的可疑人员，智能猫眼识别滥发小广告的人，系统自动发出警报，而开发商、物业、租赁运营方可以根据情况，及时采取应对措施。

总结一下，即是满足用户中频需求的安全+服务模式，给经营方带来了更大的想象空间。而随着AIoT（人工智能物联网）技术发展成熟，这样的能力体系正趋于完善。而开发商、物业、租住运营商，由于具备与用户的高频互动和交易存留场景，是第一批AIoT技术受益者。通过AIoT，在用户“住”的中频需求构筑联动的系统，在万物互联的时代，把物的报警、人的报警，以及服务商的响应，全面串联起来，实现安全+服务的能力提升，满足用户的中频需求。

让AIoT科技回归社区

什么是AIoT？从技术上讲，AIoT是结合IT、物联网（IoT）、人工智能（AI）、移动互联网结合的产物。手机是最大的IoT（物联网）设备，智能门锁是，智能的门禁、摄像头、音箱、家电都是，只要能联网的设备都算IoT设备，再通过手机的App、小程序，形成联动。

然而，用户需要的不是单单一把锁，或一个猫眼，或一个智能门禁，用户关心的问题是在所居住的社区有没有方便、安全的出入门管理。这种整体的安全服务由开发商、物业和公寓等玩家来实现，单独的智能门锁、智能猫眼等IoT设备，只能算作玩家们实现安全出入能力的工具，将之与玩家们原有的系统相连接，让整套的安全产品内置于用户的体验中，才能在后地产运营时代发掘新的机会。

由此可见，科技企业是工具和能力的提供者，其技术和产品为行业玩家提供与用户高频互动及交易存留的能力，并不参与服务提供者的经营管理。服务提供者才是玩家，包括开发商、物业、租赁运营商等，他们能够提供具体的落地服务和人文关坏，与用户走的最近。

开发商可以把AIoT设备和方案做到整套的安全运营体系中，前置安全居住运营，在楼盘销售之前就告诉用户，将来引入的物业、商业包含了哪些安全运营服务，比如自动泊车、儿童防走丢、可疑人员报警等。将花园社区+智慧社区，转变为花园社区+智慧社区+安全社区，提升楼盘品质和品牌溢价。也为C端营销预留想象空间。

对物业而言，原来的“服务好”建立在物业工作人员的行为上：“认识我”、“帮我拎东西”，“帮我开门”，“不认识的人不让进”，“非小区备案车不能进”等。如果换成智能摄像头、智能感应、智能门禁，以及人工智能算法，减少人为因素，通过智能化的流程，将安全和服务升级，让用户可感知，对用户更友好，提升管理效率同时，还能增加业主认同和缴费意愿，是不是更有意义。

而对租住经营体，比如公寓，打造一个全流程的IT系统，租客可以通过支付小程序上线管理租约，获取帐单、访客密码发放，按时预缴费预充值。让公寓经营者们更加聚焦于运营的思考，聚焦于租约差价以及服务费的营业的思考，而不是停留在天天管钥匙，管按时收缴水电费的琐事上。是不是更有价值？

后地产时代转型为目标的AIoT技术，回归到社区运营才有价值。

AIoT：在安全的前提下提效+避换+增收

说到AIoT的价值，以云丁为例，云丁更聚焦于对居住者的长期持续运营，在满足用户“安全的居住”需求之上，提供更多提效、避患和增收的产品技术。旗下包括To B（企业用户）品牌云丁，To C（消费者）品牌鹿客和欧极佳（OJJ）。

在消费者层面，鹿客和OJJ品牌，通过线上线下零售渠道进入到家庭用户。给用户提供了包括智能门锁、智能猫眼、智能门铃门磁在内的产品。包括门锁出入管理，还有开关门检测，智能猫眼的门外可疑人员监测等。

云丁品牌为长租公寓提供与安全管理相关的门锁、电表、水表、摄像头、门禁、智能管理系统等一系列产品，帮助长租公寓运营方做更高效的管理，改善其运营效率。比如说密码替代钥匙，再也不担心钥匙丢失，也不用半夜起床给租客送钥匙；分发的开门密码与租客租期对应，没及时缴费系统会自动提醒租户；租金按时缴纳会自动获取密码时效延期或新的租期密码；水费电费都预缴后才可以使用；用户需要保洁维修时，在线申请即可；而保洁阿姨维修师傅在做完出工，拍照上传系统，公寓即了解维保状态。

截至2019年5月，云丁公寓端同时在线设备数已超过300万台，服务于500万租客，每天为租客节省的找钥匙或送钥匙的时间，加起来就有20万小时。而每年电表超功率自动断电5万多次，每一次跳闸都可能避免了一次火灾隐患。

如今的长租公寓，租金差越来越小，不少公寓已经将运营的重心转向提升业务效率降低成本损耗（降本）、提高服务质量获取高溢价（增收），当用户能获得更好的体验感时，公寓的收益变得更可观。

由此可见，居住的持有运营中使用AIoT，不但让居住更安全，也让运营更高效。

云丁AIoT的五重保障

云丁科技是一个创业公司，团队成员来自百度、华为等科技公司，带着自研的创新、技术和产品，在5年前走进了地产行业逐步转型到后地产的白银时代。在这个时代，云丁依靠在用户、产能、服务、安全和资本市场的5重保障，为合作伙伴们提供持续的、安全的产品和能力输出，为用户提供安全、好用的产品技术。

客户层面，5年积累，让云丁获得众多伙伴的支持。在长租公寓领域，包括地产系、互联网系、租赁系等超6成与云丁有深度合作，特别是地产系公寓，80%以上开发商都在用云丁的整套的公寓运营解决方案，或者其中一部分。

产能保障上，随着业务发展，云丁正在从一个互联网公司，变成全产业链公司。不论是门锁，还是其他AIoT硬件设备，本身离不开制造业。没有品质和产能保障，做稳定安全可靠的AIoT设备就是空谈。云丁自建门锁工厂，前有惠州厂，后有重庆铜梁13万平的厂区建设，不断优化产能和产品品质。

服务与运营紧密配合。就像上文所述，小区物业采购的门禁大都没有逃脱3年用废的命运，正是因为缺少了后续服务保障。云丁是一个科技公司，一个互联网公司，也是一个运营服务商，是全国最大的门锁安装O2O服务商。5000全职设备安装师傅，与整套AIoT解决方案一起，为居住在全国各类楼盘中的300万户家庭提供着服务。所以也可以把云丁定义为运营保障型公司，24小时不间断为用户提供出入门管理方案。

关于安全，负责的IoT（物联网）厂商会常常自省，自己是否在安全上做了足够多的努力，这是IoT企业最基本的责任。IoT企业面临着从IT到互联网，再到移动互联网底层的问题：物理安全和网络安全。AIoT让情况变得更加复杂：人工智能的技术被恶意使用了怎么办？安全是最为核心的命题。

当AIoT厂商的产能达到一定阶段，就需要面对很多新的挑战，比如最大能支持多少设备同时连续工作不宕机，能承受什么种类和程度的网络攻击等。面对这些挑战，云丁持续加大安全的投入。一方面建立和发布行之有效的AI.4S安全体系；同时要求每一位交付师傅必须无犯罪记录，到派出所备案。

随着业务发展，云丁也获得了很多投资机构的信任，有幸成为国内首家，也是目前国内唯一获得D伦融资的智能门锁企业。这其中就包含了一些有开发商背景的投资机构，比如双湖资本、复兴锐正，他们为云丁产品的发展给了非常大的帮助。

演讲最后，甘涛先生表示：

科技正在助力地产业务发展，机遇还很多，云丁愿意与开发商多沟通交流，共同发掘地产业务持续发展中，科技产品和技术的需求和应用场景。

可能大家觉得AIoT概念太抽象，具体怎么用，对用户有哪些帮助。云丁愿意与大家更多接触、交流和演示，共同促进、共同发展。

云丁，其实就是一个以用户场景为中心，围绕用户需求提供服务的科技企业。愿意与包括设计方、开发方、运营方等各层面深度沟通，把我们对安全的定义、理解，应用到更广泛的安全人居中去。

关于云丁科技

云丁科技成立于2014年5月,致力于成为全球领先的居住安全产品和服务提供商,是一家智能家居领域的创新型科技企业。产品主要围绕家居智能安防展开,旗下拥有鹿客（Loock）、云丁两大品牌,分别针对家用市场和公寓市场。其中鹿客品牌目前已经拥有鹿客智能锁Q2,智能锁T1 pro,智能指纹锁Touch,智能指纹锁Classic,智能猫眼Cat,门窗传感器Monitor,门铃Bell等多款智能家居安防产品。云丁品牌拥有公寓智能门锁、智能电表、智能水表等产品,以及基于上述产品的公寓智能化管理SaaS服务等。